Nach welchen Verfahren wird der Verkehrswert ermittelt?

Ertragswertverfahren

Sachwertverfahren

Vergleichswertverfahren

Verfahren zur Ermittlung des Bodenwerts

Die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV)
vom 19. Mai 2010 schreibt die Anwendung folgender Verfahren vor:

§ 8 ImmoWertV:
Ermittlung des Verkehrswerts
(1) Zur Wertermittlung sind das Vergleichswertverfahren (§ 15) einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16), das Ertragswertverfahren (§§ 17-20), das Sachwertverfahren (§§21-23 oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzellfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln.

 

 

• Ertragswertverfahren

Das Ertragwertverfahren kommt bei der Verkehrswertermittlung von Objekten, bei denen die Erzielung von Einnahmen im Vordergrund steht, (renditeorientierte Objekte) zur Anwendung.


§ 17 ImmoWertV:
Ermittlung des Ertragswerts
(1) Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. Soweit die Ertragsverhältnisse absehbar wesentlichen Veränderungen unterliegen oder wesentlich von den marktüblich erzielbaren Erträgen abweichen, kann der Ertragswert auch auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge ermittelt werden.




 

• Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren kommt bei der Verkehrswertermittlung von Objekten, bei denen der Charakter der Eigennutzung im Vordergrund steht zur Anwendung. Das durch den Eigentümer selbst genutzte Einfamilienwohnhaus ist das typische Beispiel für die Anwendung des Sachwertverfahrens.


§ 21 ImmoWertV:
Ermittlung des Sachwerts
(1) Im Sachwertverfahren wird der Sachwert des Grundstücks aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen sowie sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert (§ 16) ermittelt; die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sind insbesondere durch die Anwendung von Sachwertfaktoren (§ 14 … ) zu berücksichtigen.

(2) Der Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) ist ausgehend von den Herstellungskosten (§ 22) unter Berücksichtigung der Alterswertminderung
(§ 23) zu ermitteln.

(3) Der Sachwert der baulichen außenanlagen sowie der sonstigen Anlagen wird, soweit sie nicht vom Bodenwert miterfasst werden, nach Erfahrungssätzen … ermittelt.
…

• Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren kommt bei der Verkehrswertermittlung von Objekten, bei denen eine ausreichende Anzahl von Vergleichspreisen zur Verfügung steht zur Anwendung, z. B. Eigentumswohnungen.

§ 15 ImmoWertV:
Ermittlung des Vergleichswerts
(1) Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen.
…
(2) Bei bebauten Grundstücken können neben oder anstelle von Vergleichspreisen zur Ermittlung des Vergleichswerts geeignete Vergleichsfaktoren herangezogen werden.
…

• Verfahren zur Ermittlung des Bodenwerts

Das Verfahren zur Ermittlung des Bodenwerts bedient sich des Vergleichswertverfahrens.


§ 16 ImmoWertV:
Ermittlung des Bodenwerts
(1) Der Wert des Bodens ist … ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 15) zu ermitteln. Dabei kann der Bodenwert auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden.
…

§ 10 ImmoWertV:
Bodenrichtwerte
(1) Bodenrichtwerte (§ 196 des Baugesetzbuchs) sind vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 15) zu ermitteln.
…
Die Bodenrichtwerte sind als ein Betrag in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche darzustellen.